Узаконивание перепланировок квартир, согласование самовольных перепланировок квартир

У многих собственников квартир или нанимателей может возникнуть желание что-то изменить в жилом помещении. Например, путём соединения туалета и ванной сделать просторный санузел. Либо, перенести в другое место, более подходящее с точки зрения удобства, раковину со смесителем. Зачастую, подобного рода изменения в жилом помещении влекут за собой необходимость узаконить переустройство и (или) перепланировку квартиры.

В первую очередь, следует определиться с понятиями:

1) Переустройство жилого помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ);

2) Перепланировка жилого помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

На недопустимость несоблюдения закона в части переустройства и перепланировки квартиры свидетельствует ч. 3, 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, регулирующая последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения. На федеральном уровне за самовольное переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме установлен штраф (ч. 3 ст. 3.4, ч. 3.4-1 ст. 4.1, ч. 1 ст. 4.1.1, ч. 2, примечание к ст. 7.21 КоАП РФ; ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ):

1) от 2 000 до 2 500 руб. - для граждан;

2) от 4 000 до 5 000 руб. - для должностных лиц;

3) от 40 000 до 50 000 руб. - для юрлиц и ИП.

4) утрату права собственности на помещение в многоквартирном доме;

5) расторжение договора социального найма жилого помещения, договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

6) обязание восстановить помещение в прежнем состоянии.

Так, если перепланировка не будет узаконена, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ):

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;

2) в отношении нанимателя жилого помещения - о расторжении договора социального найма, договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Из вышесказанного представляется очевидным, что действующее законодательство предусматривает серьезные санкции за неисполнение обязанностей по согласованию самовольных перепланировок. Поэтому, рекомендуем своевременно заняться решением вопроса согласования перепланировки помещения.

Кроме того, сам факт незаконной перепланировки налагает ряд существенных ограничений на обладателей жилых помещений, а именно:

1) нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для совершения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную и согласованную перепланировку;

2) незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования, или в ходе плановой поверки индивидуальных приборов учета. Также нельзя исключать и чрезвычайные ситуации, к примеру, если залили соседи сверху: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, и комиссия, составляющая акт о заливе, будет обязана сообщить о наличии самовольной перепланировки руководству управляющей организации, а та в свою очередь обязана известить госжилинспекцию по факту выявленного нарушения.

В первую очередь, перед согласовательными работами следует получить профессиональную оценку на предмет технической возможности по поводу будущей перепланировки помещения. Техническое заключение состоит в исследовании состояния всех конструкций, в особенности несущих, а также фундамента, грунта, кровли и стены. Вместе с тем, следует разработать соответствующий проект перепланировки. Согласование проекта перепланировки включает в себя следующий Комплекс услуг:
1) Собственно разработка проекта перепланировки;
2) Согласование проекта в районной межведомственной комиссии (МВК), получение разрешения на перепланировку;
3) Переобмер квартиры после ремонта;
4) Сопровождение ввода в эксплуатацию, получение акта приемки МВК;
5) Внесение изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН), получение выписки ЕГРН с новой планировкой. 

Если же перепланировка уже выполнена, но не согласована, то в таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.

В случае, если уже имеет место судебного разбирательство в отношении самовольной перепланировки помещения, то мерой правовой защиты может стать встречный иск к районной администрации о сохранении помещения в переустроенном или перепланированном состоянии. Это право предоставляется жильцам квартиры частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ. В суде необходимо будет доказать, что выполненная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей.

В случае выигрыша в суде, вместо обязания восстановить помещение в первозданном виде с соблюдением строительных норм и правил, например, в помещении придется возвести обратно снесенную стену, ответчик получит судебное решение, подтверждающее законность его действий.

Как видно из содержания настоящей статьи, механизм узаконивания перепланировки зависит от того, выполнены ли уже строительные работы или еще нет. В первом случае закон предусматривает административный порядок, во втором – судебный. Каждый из случаев, с которым сталкиваются наши клиенты, относится к профилю профессиональной деятельности Юридической конторы "Сила Прав". Обращайтесь к нам, и мы окажем качественные юридические услуги в сжатые сроки и по лояльным ценам!